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土地续期风波难平,应填法律漏洞

社论

温州土地“撞限”需缴高价续地费一事持续发酵。新华社刊出长篇报道三问土地使用权到期;《法制晚报》登出评论指温州之举不仅是不懂《物权法》,更是不懂宪法与立法法的表现;《人民日报》所采访之专家表示,温州的做法明显违法。

在温州一事中,讨论最多的莫过于《物权法》中对于土地使用权到期“自动续期”的解释。当时,温州正是抓住《物权法》第149条中的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。这一句,表示怎么续期、是否收费因国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件,未知如何操作,所以“无法可依,无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便”,为了方便群众才自行“改革”,作出了重新签订合同重新收费之举。而温州高价续地事件爆出之后,有网络调查显示超过八成网民认为续地应该免费,而学界大致分为两种声音,有一部分学者认为,续地是重新订立合同,土地价值已与此前有异,缴纳大笔出让金不尽合理但可象征性交一点;亦有部分学者认为,土地出让年限的利益落差本为地方政府当年出台政策所造成的历史遗留问题,若由业主承担既不公平亦难操作,应当无偿续地。

以上的讨论,都是建立在《物权法》关于如何续地定义不清的基础上,而中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠在接受《人民日报》采访时表示,《物权法》的“自动续期”,指的就是无条件续期,不需要补交费用,也不需要再次办理不动产登记手续,自动地继续合法使用土地。他同时透露,在《物权法》制定阶段,对于土地使用权70年期满之后如何处理有争议,大部分同意期满免费续地,但仍有人主张期满缴费,虽然最终缴费说并未被立法采纳,为了搁置争议,最终使用了“自动续期”的模糊立法。按照孙宪忠的说法,即在《物权法》制定之时,已有免费续地的基本共识,《物权法》实际上也已经给出了明确说法,现时无须亦不可推翻重来再讨论一遍。

如此说来,土地续期问题已是有法可依的,无须讨论也不能据此收费。只是,现实中,当时为了搁置争议的模糊立法,不仅为现在的争议埋下了种子,还给了地方政府自由裁定的空间,也确实带来了民众续地需要缴费的事实后果,甚至有些地区还就此出台了相关规定。例如,温州一事曝光后,不少媒体援引《深圳到期房产续期若干规定》,指深圳补缴地价数额为公告基准地价的35%,而深圳方面回应指该规定针对的是行政划拨地,出让土地使用权到期后如何处理仍在研究。根据深圳的相关规定,1998年9月18日前签订土地使用权出让合同的,可以免费续地自动顺延,此外到期后续期都要付费,有业内人士透露一般按照协议地价的10%-20%补交。

除了温州和深圳,重庆、青岛等城市都有类似的情况,有些是在国家统一出台政策之前实行土地出让的,因而年限与全国统一规定不符,有些是为了和商业用地统一年限当地擅自变更为50年的,而当地国土局大多据此出台过相关规定或出面解释过。

由此可见,土地“撞限”问题眼下已大量存在,亟待解决。土地对房屋价值影响甚大,而不动产占中国家庭财产比例太高,土地“撞限”续期如何处理是关乎国计民生的大事。若每次出事后都再由国土部介入调查定调处理,或者没有引起公众关注就由各地政府自由发挥抓住“无法可依”的说法大做文章,最后的结果可能遍地都是“约定俗成”。

如孙宪忠称,根据立法法对于立法权限的规定,这种涉及限制公民基本权利的法律,必须由全国人大制定,国务院和地方人大都无权就此自己立法,地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定——— 无论是学者或地方政府官员,任意解释《物权法》第149条第一款的含义,或者部分地方政府制定规则试图在期限届满时再次收取土地出让金,都是违法的。

《物权法》施行已近9年,既是当年已有定论之事,怎可任由地方政府越权释法走回头路?若有不明晰之处,并已掀起一时难平的土地续期风波,应以此为契机填补法律漏洞,明确法律含义,以释公众疑虑。

南方都市报

 

金视

发布时间: 2016-4-21

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