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陈云峰:北京若想控制人口房价要涨到50万一平米

【编者按:6月19日下午,清华大学中国与世界经济论坛在北京举行。此次论坛主题为:半年回顾与展望。凤凰国际智库作为独家媒体智库全程支持,本文由论坛现场速记整理而成。】

作者:陈云峰,中国房地产经纪人联盟秘书长

以下是论坛实录全文:

李稻葵顺着壳的问题,请教一下房地产方面,大家有没有一个壳,是不是觉得房地产还有回来,还有神秘感,仍然是下一轮经济增长点,我们那个报告同不同意。

陈云峰:我觉得这个报告挺好,我也对比几个数据,国家统计局的数字来说房地产,一到五月份七十个大中城市房价上涨60个,六个平的,四个略微下降,房价这种上涨最高幅度同比就是今年的5月份,比去年同期最高的是上涨54%。

李稻葵:指城市?

陈云峰:城市。

李稻葵:能点名吗?

陈云峰:比如北京,各位随便上清华大学附近的二手房就能够看到,可以问中介,你说今年这个房价比去年涨了多少,和这个数字大概是吻合的。

李稻葵:有交易吗?

陈云峰:有交易,今年的交易额到现在的同比都是创了咱们房地产历史新高,现在交易量和增幅都是新高,有的人不同意,一个看国家统计局的数字,我更相信门脸房的小伙子,是不是恐慌的买房子,每个家庭最重要的财产是不是房子,房子占了家庭财产的百分之多少,我再回过头来说国有的事情,钢铁厂的情况我不是很清楚。现在房地产的一举一动都是严格的在政府的控制之下的。

冯仑是房地产行业的思想家,他说就在房地产行业,你怎么睡觉那个姿势,政府都要管你的,我们上周整个行业在北京经历了一个不眠之周,传言商住房限购,在中国还有五个城市,房子是限购,北上广深加三亚,北京的通州住宅已经进行了限购之上的限购,不光北京人限购了,第二只能是通州人要去买,而且通州已经实行了商住房也限购,现在在北京买车摇号,买房限购,像通州那样的商住房,也要限购。这一个星期所有的房地产项目,都在连夜卖房,老百姓也很着急来买,这个是什么政策限制,买房子必须在房管局的网上网签,这个合同才生效,不是咱们两个把合同签了就生效。而且在上个月苏州的土地已经实行限价了,所以这个房地产行业到现在回想起来,我做了15年了,确实我同意欧盟对中国的评价,它就不是一个市场行为,我觉得顶多是一个半市场化的一个社会,我们一举一动都要打报告,要改四百个章,严格受限制于政府。这个是任志强说的话,房地产像夜壶一样,需要的时候拿出来,现在就是经济一不行的话马上鼓励房地产,现在为什么进行一些限制,因为中国的房地产市场出现了分化,北京、上海、深圳这样的房子,你有钱现在买不到。

大家都以为买房子多容易,现在拿着两千万五环内任何一个售楼处说想买房,没有,东四环有一个房子泛海国际,房价在13万,融创在东三环使馆一号院,农展桥,那个已经开盘了,是15万。所以整个行业受控特别严,而且就在三天内,现在传言政府约谈我们的国有企业,你们看到在北京拿地,在北京要想拍地,大概需要平均的资金50个亿,大家不要以为开发商很有钱,一次性拿出50亿拍地也有压力,南四环有一个华侨城90个亿,所以三个企业一块去拿,大概这个楼面价在五万块钱,就是在北京的南四环,比这边远了,这边是海淀,大学的区域,在北京的南四环,像南苑机场的区位拿地已经到了五万,那边的房子二手房也就是四万块钱,现在的面粉的价格比面包都要贵那么多,但是政府给国企谈话,就是不允许他们再去抢地,因为地价涨的太高了,而且国企合并,中海把中心合并了,五矿把中合并了。

有一段时间要让房地产行业退出房地产,让国企中字头退出,大概有三四年了,现在全部都失败了。就是那些国企意识到干实体经济太难了,不好挣钱,但是只要是拿到一块地,北京,即使90亿拍地,房价涨的速度比他想象的还快。现在房价实际增长速度远超过每个人能够预想的。

李稻葵:两个问题,再展望未来一年,第一个问题,你觉得这些一线城市的房价还会涨吗?第二个问题如果涨的话,政府会不会采取限制性措施,比如限购之限购?

陈云峰:一线城市肯定涨,特别北京这样的城市,大家记着,我来参加过五次这个论坛了,我每次来,大家知道我最高兴的是什么,就是每次都会碰见几个在五年前听了我的观点认同我观点之后,现在很高兴的已经有房子的人,好几个,而且每次来他们都说你这五年说的话都是对的,所以什么是专家的价值,这就是专家的价值。

不要站在买房人的角度看房子,你看看这个房子对这个城市意味着什么,还有一个这个房地产这个行业,或者这个产业,对这个国家意味着什么,我特别认同北师大董教授的观点,房地产行业是一切行业的母亲,不是老大,现在房地产行业在中国你认可也好,不认可也好,主导产业的作用在显现,另外是先导性的产业,大家光知道买房子可以住,在国外房子就是对应的抵押品,就是金融,在国外没有房地产行业的,大家都用金融业来形成,而且我现在认为现在的货币不完全是金本位,我觉得有点房本位,我是有这个感觉。在北京这样的城市,没有挤过地铁,没有开车在三环、四环被堵过车,就不会理解房子涨多快。东四环、东五环上班时间我会做两次地铁,你是上不去的,大概七点半到八点半,每次排队排十五个人左右,地铁来了之后打开门屁股已经在外边了,这个时候需要后边推,推进去三个,地铁就勉强关上了,这是活生生的例子,年轻人为了工作机会,大家确实选择了这种都市,特别像北上广深这样的城市,这样的城市不光有机会都挣一点钱,而且文明程度比较高,讲规则,不用看人脸色。为什么东三省都出来了,我发现大量的东北人在北京,因为不光是工作机会少,而且风气不好。我在那边做过两个项目,几乎是关门打狗的姿势,你企业投资钱也是,陪着你特别客气,资金投进去之后就必须按照他们的规则行事了。我陪着地产公司的董事长去过一次,凌晨三点喝酒送到医院了,这是发生在上市公司真实的例子,没有什么文明可讲,几乎很随性,喝起酒来不要命。

李稻葵:北京文明房价高,东北不文明房价低。

陈云峰:它的地位应该是亚洲的中心,我在03年香港铜锣湾,那边的房价卖13万一平米,当时的北京房价,像这些区域也就六七千块钱,我做了一个简单对比,香港回归之后,北京的政治地位、经济地位、文化地位会比香港差吗?这个是在03年做了一个特别简单的小儿科的对比,我的答案是一定北京会超过香港,房价呢?房价和城市的地位是有关系的,咱们考虑事的方式不能按照购买力,不管赚一千块钱,还是两千块钱,看看房子在城市当中的地位,一线城市肯定还有大比例的增长。

李稻葵:第二个问题,会不会再出台一些限购之限购政策?

陈云峰:现在仿佛是用市场的手段没法解决了,以北京为代表的,在限购之上再限购,还要再限购,就是三重限购,一个住宅限,后来住宅让北京人有一套房还可以再买一套,外地人如果在北京有社保了,有五年可以买一套,这个是已经限购了。通州就是再限购,你还得是通州人,另外限购之上再限购,就是连商住都要限购,这个商住并不是不让你买,在北京有一个口子,注册公司之后可以用公司买,还是鼓励这种公司的行为,它认为是一种正常的投资行为,如果要是个人买,认为你是投机的行为。

我说一个例子,现在哪儿人最多?是在北京的房管局办房本过户的人,相当于我们五倍屋子的人口密度。还有北京市的工商局,相当于这个屋子两倍人的密度,这个是我从企业角度看的真实的北京,就是它面临这种交通、住房、房价的压力,但是大家在购买房子方面毫不手软,而且大家在创业的激情方面热情高涨,这个就是真实的北京。

李稻葵:帮我们想象一下,如果北京的房价再这么涨的话,还有什么招呢?我们的想象力不够用了。

陈云峰:不用想很多的招,北京这样的城市,北京市明确要求把人口限制在2200万,现在就已经到这个数了,所以现在北京在发文件,不允许五环内再建设新的建筑了,包括商业、写字楼,包括住宅项目大家可以看,在规划上已经基本上没有了,何况北京的四环给中央做中央特别行政区,现在北京市将来就挪到通州区了,北京市政府在明年年底就运行了,所以这个就是发生在我们身边真实的事情。

李稻葵:陈总,你的意思是说北京未来人口限制就是靠房价限制?

陈云峰:我觉得起码房价是一方面,我还是举香港的例子,我当时住的那个房子是一套公寓,就是大概13万,租金1万5千块钱,因为那个时候港币比人民币值钱,我在香港开的公司,我们招聘的员工工资在一万八到两万块钱,北京水资源极度缺乏,交通高度拥挤,资源也高度集中。这样的城市除了一些行政性的手段,就是要让它把房价涨到20万、30万、50万,租金在一个白领正常工资左右,主管级的人能够达到八千到一万,大概的房租就会到这个程度,那个时候有很多人就会回去。现在有没有意识到在县城和地级市没有本科生了,实在没有办法的人上完了本科,尤其211、985回到县城,至少回到省会城市,如果彻底拉开之后,生活成本特别高之后,资源就会回来,市场就是这点好处,会配制资源,人力资源是最重要的资源,比金融还要厉害。我走了很多城市,看了很多国家,包括我在房地产干了这么多年,我也是干的害怕,我们就是在经历这种情况,但是我们回过头来想不要说每个个体,像北京这样的城市,需要怎么去控制人,所以政府是行政手段只是一方面,我觉得一定要让价格的杠杆起作用,将来北京确实不是谁都能在这待的,因为要控制人口,保证城市基本生活需求,所以这个是我的观点,欢迎大家批判。

李稻葵:上海、深圳、广州再分析分析。

陈云峰:和北京相称的就是深圳,大家知道在创新活力方面,现在的活力指数最高的是北京和深圳,而且像王石先生、任志强都承认深圳创新度比北京还要好,就是它更开放,北京还有一帮老的北京人,但是深圳就是一个重新出来的一个城市,所以深圳的房价,我在三年前我们公司开发的楼盘,当时我们卖的是一万八,三年前,现在卖的小区,我们的第二期快开盘了,均价在七万,这个就是真实的深圳,还在涨。因为深圳很快会取代香港的地位,因为香港排斥,多少年以前去崇敬的心,自从排斥大陆之后,大家不去了,去哪儿了,去日本,我们国家利益碰撞这么大,但是我们去了日本之后,我们发现每个日本人对中国人非常友善,因为你是消费者,没有一个人给你一点脸色看。

李稻葵:东京的房价已经很低了,跟咱们上海相比呢?

陈云峰:还在北京和上海的两三倍,虽然很低了。

袁钢明:比北京低。

陈云峰:东京城市人口已经达到三千五百万左右,是东京城市群,将来北京也会和天津一样,形成一个大的城市群,我觉得第三个城市肯定是上海,上海它非常开放,上海这个城市没有经历过战争,它完整的传习了中国的文化,所以上海的这种民营经济和这种生活的舒适度,是非常高的,广州已经衰落了,广州整个GDP几乎跟天津是差不多的,大家知道现在房价涨的比较快,和投资价值比较高的,像天津包括广州,包括前两天出现暴涨的合肥,不符合这个就是沈阳,年轻人全部逃离了东三省,所以东三省的优秀人口都已经出来了,包括西安,西安是短时间内房子量有点大,除了沈阳和西安之外,其他的在区域当中的,就比省会城市高一级的,经济稍微发达一点的,房价和地价都出现了大幅度增长,就是社会地位、经济地位、文明程度确实相关的。

李稻葵:这个趋势还能持续多少年?

陈云峰:将成为中国永久的趋势。

李稻葵:我指的是房价上涨这个趋势。

陈云峰:我只相信自己的判断,我在12年去伦敦看奥运会,我问了一个当地人,旁边的那个房子合多少钱,折人民币,大概三个亿人民币,我说为什么这么贵,说这个房子六百年了,每年都是很低的速度增长,1%、2%,大家一定要相信除了人才、资金、土地,房子涨钱不是房子,是土地价值不断增长,不断支撑,它是个母体,它支撑着实体经济的发展。李稻葵教授这么大的学者,中国与世界经济研究中心应该加大对房地产的研究。它这个行业和产业越来越觉得,真的很重要,政府官员包括政府,实际他们在经营土地,他们真的是在经营土地,运营城市,所以我们觉得大家站在这个角度把土地跟房子当成重要的生产资源配置的话,各个行业的地位就更加重要了。

李稻葵:预测一下,估计评判一下未来两年会不会在一些二线城市,比如说南京、合肥再恢复限购?

陈云峰:真的会,南京和合肥三个月之内房价都经历了30%左右的增长,所以在这些城市都会有一些行政性的措施会出来,因为政府的动机很简单,市场杠杆失灵之后需要行政的手段给它降降温,政府是希望房地产市场是温和增长,它符合各方的利益。什么叫不温和,确实超过30%的增长之后就是不温和了,所以就会采取这种限购、限价包括税收和金融一系列的措施,这个就是真实发生在这个行业的事。

李稻葵:未来一年如果年轻人投资的话,股市还是房地产?

陈云峰:买股票的到现在在中国没有赚钱的,买房子在中国到现在没有亏钱的。

袁钢明:你认为这种趋势是合理的吗?

陈云峰:这不合理,股票市场代表实体经济,而且房地产过快的增长就增加大家的投机心理,大家就都去投房子,当包租婆不去干活了,房地产行业应该会反扑实体经济,原来买房子一百万,现在正常情况应该是一千万,这个时候房主怎么样,很多人会创业投资,拿出房子增值的钱,贷款五六百万就可以做自己想做的事情了,这个就是房地产的价格增长不光是增加了每个家庭的财富,如果它和金融实现特别好的对接,就会成为大众创业,万众创新的一个孵化器。

袁钢明:这的确和整个社会的反差,因为房地产非常火就是老百姓非常痛苦的时候。政府控制房地产或者限购的措施真的在控制吗?能够控制到你们的要害之处吗?

王红领:我补充一下老袁的问题,政府限购最终给大家的理由就是我要压制房价的上涨,事实上越是限购,涨的越快,我这里边想到毒品,我们海洛因禁毒,价格就高,如果哪一天普通的药店里都可以买到海洛因了,价格一下就下来了。我有这么一个问题。

陈云峰:政府限购这个事情就是扬汤止沸,大家都会煮面吃,水开了浇凉水,没有两分钟水又开了,只要火还很旺,锅就会开。所以这个房价不均衡的发展分化,就是城市分化,实际它代表了中国资源配置实际出问题了,最好的资源都在北京,没有用市场化的配置来配置资源,所以这个和美国就是截然不同的,美国可以选择在任何一个小镇,这次去美国在纽约的小镇,吃了个饭,那个饭馆的服务水平和纽约没有差别,但是在中国特别从县城出来的孩子,从北京到省会再到地级市,再到你们家的县城,先别回村,那是多么大的变化,刚才提到利益之争,我们这个社会,我觉得起码政府没有处理好这种均衡发展是它一个很大的问题。

袁钢明:你作为房地产商你害怕不害怕政府增收房产税

陈云峰:我不害怕。

袁钢明:但是任志强为代表的发言人们最害怕增房产税。

陈云峰:任志强退出了。我跟您认识就是央视的采访当中,当时我就提出不同的观点,房产税它的增收税率每年在0.7%左右,0.7到1,这个就是国外采用的方法,房子涨30%多很平常,还怕0.7到1吗,早就消化掉了,所以不会影响整个房地产大的趋势,会就会一点。

李稻葵:十三五期间房地产税肯定会推出的。

陈云峰:贾康已经退了,本届政府是有规划的,十三五期间必须推出房产税。

李稻葵:最有可能实行的形势是怎样的?是各个城市为主,各个城市不一样,还是全国一刀切?

陈云峰:在行业里已经试点了,上海模式和重庆模式,我认为比较合理的就是房产税怎么增要么按套,要么按面积,家里有一套房,我们家三口人,住了90平米的房子,就不需要交房产税,这是生活用品,北京一套房子平均价格到了450万,老的北京人住着,一年交4万5,按1来算,一个月交三千块钱,老的北京人他们上班,比如我司机老婆开公交车,一个月也就三四千块钱,公交车司机一个月就三四千块钱,每间房子都要增收,那不反了吗?这个就是最基层老百姓,满足一个基本条件,划一个线,这个线以下不增收,采取累计税率,随着套数的增加和面积的增加,增加这个税率,比如住大别墅的,比如多套房的,或者干房地产投资的,你的税率增加一点,到了4%、5%,实际还是能够承受的。我觉得这个思路应该是一个可以落地的思路。

还有一点房产税为什么增收特别难,因为房产税是财产税,是持有环节的税,现在房地产行业都是过程税,每个环节都会增收我们房地产商的房子,办房本过户之前需要交一个地税,那个税跟大家说一个数字,占每一个区县级财政收入的50%到60%。每个区和县它光是办房本,不管一手房还是二手房,交那个契税,北京3%,河北4%,就这个税占整个地税收入能超过一半。所以房地产行业一感冒,其他行业包括政府都要吃药,都要发烧,所以这个房地产行业现在在县政府就是鸦片。五年前来习李上台的时候,他们可以清晰看出他们的决策过程,前三年不想用房地产撬动经济,但是现在没有办法,来两口吧。

来源:凤凰国际智库

金视

发布时间: 2016-6-25

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