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东京房价为何说比北上广便宜一半

过春节,房价自然又会成为亲朋好友谈论的话题。昨天有朋友问我,在日本买房到底贵不贵?东京比北上广地区贵出多少?我告诉他们一个数据:东京的房价要比北上广实际便宜一半。
  说到日本的房价,我们必须要理清2个概念:第一,中国出售的房子大多数是毛胚房。第二,中国的房子面积都是按照建筑面积计算。而日本恰恰相反,所有出售的房子必须是精装修房,房子面积是按照实用面积,也就是自己家里的室内面积来计算,走廊、阳台、电梯间、大厅等公用部分,是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的,必须由建筑开发商自己承担。
  那么,中国房子的建筑面积和日本房子的实用面积相差多少呢?一般是相差30%。也就是说,在日本买的70平方米的房子,相当于在中国买了100平方米的概念。这也意味着,日本的房价假如是1万元人民币一平米,那么,在中国就变成了1万3000元的价格。
  所以日本房地产开发公司的人常说,中国人实在太精明,建筑开发商把自己应该承担的那一部分责任与义务,全部转嫁到住户的身上,自己一点也不会吃亏,而且还能卖一个好价钱。

东京房价为何说比北上广便宜一半

  日本的建筑法规定所有的房屋,都必须是要精装修完毕以后才能出售,或者出租,这样一来的话,就意味着日本的房价是包含了精装修完毕的房价,而我们中国的许多房价,还只是毛胚房的房价。那么,精装修完毕的房价和毛坯房的房价,差距有多少呢?如果按照通常的3室1厅的装修标准来计算的话,大概这一差价在70万元人民币左右。日本精装修的基本标准是,墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕,你只要拎一套被子就可以入住。而且精装修使用的材料都是环保材料,包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。
  现在我们来比较一下东京与中国北上广地区的房价差距。东京是日本最大的都市,东京的城市核心区,是以环城的轻轨列车山手线为界,山手线之内为核心城区,山手线之外,为非核心城区。其实这一划分方法是有问题的,因为银座就在山手线之外。但是东京的不动产市场就是喜欢以山手线作为房价的分界线,核心城区就相当于北京的三环之内地区。
  目前,在山手线之内地区的房价,以高层公寓楼为标准,一般都是1平方米100万日元。100万日元相当于6万元人民币。但是这6万元一平米的房价,包含了精装修,而且是实用面积。因此,北京的一位房地产公司的总裁跟我细细计算了一下,如果按照北京毛胚房、又是建筑面积的房价来计算的话,东京的6万元1平米,放到北京的话,其实际价格只有3万8000元1平米,要比北京的房价便宜一半左右。更为重要的是,因为日本实施的是土地私有制,因此,即使买了公寓楼,所有的住户对于整栋公寓楼的土地依然拥有均等的永久权利。

东京房价为何说比北上广便宜一半

  东京的土地和房价自然是日本全国最贵的,比大阪京都地区都要贵,如果去日本地方城市买房的话,那房价就相差很大,譬如说,在日本著名的旅游胜地的北海道小樽市,一户建,也就是中国概念中的别墅楼的二手房,它的价格往往只有相当于30万到50万人民币。而在东京,这个房子价格就要达到250万到350万人民币。
  现在在东京买房子最多的中国人,其实不是投资家,而是在日本工作的中国人。因为有许多的孩子,他们在日本读完大学以后就在日本工作和生活,也准备在日本结婚安家,那么父母亲本来要在中国国内给孩子买一套婚房,现在就改在日本买。  我前些天遇到日本不动产研究所的市场调查部长本田先生,问他中国人在日本买房的比例占到了外国人买房总数的多少?他说,大概在60%左右。
  那么日本的房价会不会像中国那样狂涨呢?今年年初东京的房价,与5年前的房价相比,平均是上涨了15%左右。为什么东京的房价会出现上涨呢?这里面有3个最基本的原因,一个是因为东京的商业用地的土地价格上升。最近几年,大批外国游客的到来,使得不少公司纷纷建造酒店和各种商店,这就促使东京的商业土地价格出现上升,商业土地价格上升也自然带动了住宅土地价格的上升。
  还有一个因素,就是东京奥运会的因素。2016年,到日本旅游的外国游客已经突破了2400万人,根据日本政府的估计,每年递增15%的话,在2020年东京奥运会开幕时,外国游客总数一年将达到4000万人。这样一来的话,东京和日本主要旅游城市的酒店就会显得不够,因此政府就积极鼓励发展家庭旅馆来接待外国游客,这就让一部分人看到了商机,买房开家庭旅馆,因此导致东京等一些城市二手房价格的上升。
  第三个原因,是包括中国人在内的外国人在日本购买房产,这几年已经成风,尤其是华人在日本的购房率年年攀升,甚至出现了炒房的现象。

东京房价为何说比北上广便宜一半

  那么,日本的房价是不是会继续上涨呢?日本不动产研究所的本田部长认为,到2020年东京奥运会开幕前,还有一点上涨的空间,此后会出现滑坡。原因在于,日本的目前空房率,也就是无人居住的房子已经达到2400万套,预计到2025年,将会达到3000万套。加上日本的出生率越来越低,房子需求人口减少,因此,房地产市场的供大于求的问题会越来越严重,房价上涨的空间已经没有。所以,他是这样劝我:如果你是想买来自己居住的话,现在可以买。如果你想买了以后出租的话,建议你不要买,因为可以出租的房子太多,必定会拉低租金,无法保证盈利。
  他这么一说,我想起前几天我们办公楼的房东给我寄来的一份通知书,说从2017年1月开始,办公室的租金便宜1万日元。看来这就是一个兆头。

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发布时间: 2017/1/30

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